Von der IHK für Niederbayern in Passau
öffentlich bestellter und vereidigter
Sachverständiger für Hotel- und Gast-
stättenbetriebe
Zertifizierter Wirtschaftsmediator (IHK)
Sachverständigen-Mediator

Urteile





Zur Miet- und Pachtwertermittlung im Gastgewerbe



BGH, Urteil vom 28.04.1999 - XII ZR 150/97

Amtlicher Leitsatz:

Die sogenannte EOP-Methode (an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung) ist nicht geeignet zur Bewertung einer Gaststättenpacht, wie sie für die Bestimmung eines auffälligen Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB erforderlich ist.

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BGH, Urteil vom 13.06.2001 - XII ZR 49/99

Amtlicher Leitsatz:

a) Im Rahmen der Prüfung, ob bei einem Gaststättenpachtvertrag ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und der Vertrag deshalb als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, ist auch die von der EOP-Methode abgeleitete sogenannte „indirekte Vergleichswertmethode“ nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden marktüblichen Pachtzins zu bestimmen (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 141, 257 f.).

b) Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtvertrag ein krasses Mißverhältnis zwischen dem vereinbarten Miet- und Pachtzins und dem marktüblichen Miet- oder Pachtzins, so rechtfertigt dies allein - wenn keine weiteren für ein sittenwidriges Verhalten sprechenden Umstände hinzukommen - den Schluß auf eine verwerfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten regelmäßig nur dann, wenn für ihn ohne weiteres erkennbar, wie hoch der marktübliche Miet- oder Pachtzins in etwa sein dürfte.

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BGH, Urteil vom 10.07.2002 - XII ZR 314/00

Aus dem Inhalt des Urteils (kein amtlicher Leitsatz):

a) Marktwert ist der übliche Wert, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist. Bei Miet- und Pachtverhältnissen ist demnach der Marktwert der Nutzungsüberlassung regelmäßig anhand der Miete oder Pacht zu ermitteln, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.

b) Die sogenannte indirekte Vergleichswertmethode ist aus Rechtsgründen nicht geeignet, den zum Vergleich heranzuziehenden objektiven Mietwert zu ermitteln.

c) Wenn in einem konkreten Fall keine geeigneten Vergleichsobjekte gefunden werden können, ist es angebracht, einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen beurteilen zu lassen, welche Miete für dieses besondere Objekt erzielt werden kann.

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BGH, Urteil vom 30.06.2004 - XII ZR 11/01

Amtlicher Leitsatz:

a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Pacht anhand vergleichbarer Pachtobjekte (im Anschluß an Senatsurteile BGHZ 141, 257 ff.; vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - NJW 2002, 55; und vom 10 Juli 2002 - XII ZR 314/00 - NZM 2002, 822).

b) Zur Frage des Rückschlusses auf eine verwerfliche Gesinnung des Verpächters bei einer auffälligen Überhöhung des Pachtzinses.

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BGH, Urteil vom 14.07.2004 - XII ZR 352/00

Amtlicher Leitsatz:

Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnis ein auffälliges Mißverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete oder Pacht, kann hieraus allein noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden. Vielmehr bedarf es angesichts der häufig auftretenden Bewertungsschwierigkeiten der tatrichterlichen Prüfung, ob dieses Mißverhältnis für den Begünstigten subjektiv erkennbar war (im Anschluß an Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 - NJW 2002, 55).

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Betriebspflicht des Gaststättenpächters



OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.12.2003 - 10 U 69/03

Leitsatz:
  1. Haben die Parteien vertraglich eine Betriebspflicht des Pächters vereinbart, muss der Pächter sich im Falle seiner Verhinderung eines Dritten bedienen, auch wenn der Gaststättenbetrieb aus gesundheitlichen Gründen nicht aufrecht erhalten werden kann.
  2. Die Betriebspflicht entfällt auch dann nicht, wenn die Fortführung des Betriebes zur Folge hat, dass nur Verluste erwirtschaftet werden, so dass es vorteilhafter wäre, das Objekt zu schließen.

Urteilsbesprechung in Gewerbemiete und Teileigentum 2/04: PDFPDF


Staffelmietvereinbarungen bei Gewerberaummietverhältnissen



BGH, Urteil vom 27.10.2004 - XII ZR 175/02

Aus der Urteilsbegründung (kein Leitsatz):

b) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, der vertraglich vereinbarte Mietzins sei nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage herabzusetzen.

aa) Bei Vereinbarung einer Staffelmiete besteht regelmäßig die nicht fernliegende Möglichkeit, daß der vereinbarte Mietzins im Laufe der Zeit erheblich von der Entwicklung des marktüblichen Mietzinses abweicht. Dieses typische Vertragsrisiko trägt grundsätzlich die jeweils benachteiligte Vertragspartei. …

cc) Soweit die Revision die Herabsetzung der Miete damit begründet, daß die Äquivalenzstörung durch einen Verfall der Mieten für Gewerbeimmobilien verursacht sei und deshalb nicht auf einer bewußten Risikoübernahme durch die Beklagte, sondern auf der politischen und wirtschaftlichen Entwicklung in den neuen Bundesländern beruhe, kann ihr nicht gefolgt werden. … Der Mieter trägt das Risiko, daß sich das Mietnievau nach Vertragsschluß nach unten entwickelt, der Vermieter das Risiko, daß die Mieten stärker steigen, als mit der Staffelmiete berücksichtigt. …

dd) Entgegen der Auffassung der Revision ist auch die „Opfergrenze“ nicht überschritten. Zwar gehört bei gegenseitigen Verträgen der Gedanke der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zur objektiven Geschäftsgrundlage. Wird dieses Gleichgewicht nach Vertragsschluß durch unvorhergesehene Veränderungen so schwer gestört, daß damit das von einer Partei normalerweise zu tragende Risiko in unzumutbarer Weise überschritten wird, so ist der Vertrag anzupassen (Senatsurteil vom 8. Mai 2002 - XII ZR 8/00). Eine solch schwerwiegende, die Unzumutbarkeitsgrenze überschreitende Äquivalenzstörung liegt hier jedoch nicht vor.

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Formularmäßige Auferlegung von Instandhaltungspflichten



BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 158/01

Amtlicher Leitsatz:

Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG / § 307 Abs. 1, 2 BGB.

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Endrenovierungsklausel bei Gewerbemietverträgen



BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 308/02

Amtlicher Leitsatz:

Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln (im Anschluß an BGH, Urteile vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235; und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755).

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Bemessungsgrundlage für Minderungen ist die Bruttomiete

BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 225/03

Amtlicher Leitsatz:

Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist es unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden.

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Zugesagte Vollvermietung und bestimmte Mieterstruktur -
Ggf. Wegfall der Geschäftsgrundlage?



BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03

a) Zur Frage, ob eine Vollvermietung und eine bestimmte Mieterstruktur als zugesichert anzusehen ist, wenn die Parteien einen bestimmten Vermietungszustand in der Präambel des Mietvertrages aufgenommen haben (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Mai 2004 - XII ZR 149/02 - NZM 2004, 618).

b) Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage nach Anmietung einer Teilfläche in einem erst zu erstellenden Zentrum für Handel und Dienstleistungen, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwarteten Weise von den Kunden angenommen wird (im Anschluss an Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714 und vom 19. Juli 2000 - XII ZR 176/98 - NZM 2000, 1005).

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